新如皋报讯 近日，如皋法院高新区法庭调解处理一起涉及“带押过户”的二手房买卖合同纠纷，这也是民法典施行以来南通地区首例涉公积金抵押贷款的二手房买卖合同纠纷。
2020年5月，原告沈丽（化名）通过中介与被告王飞（化名）夫妇签订二手房买卖合同，购买王飞夫妇位于如皋城区的一套学区房，房屋总价款为152万元。合同签订后，沈丽按约先支付了王飞夫妇150万元购房款，仅剩尾款2万元未付，约定待房屋过户时再支付。
由于王飞夫妇的房屋权属证书是未满两年的新证，需要缴纳的税费相对较多，双方为了少缴因过户产生的税费，遂协商一致待王飞夫妇的产权证满两年,也就是到2021年4月之后办理过户手续。然而在产权证满两年后，王飞夫妇突然毁约，沈丽无奈，遂将王飞夫妇诉至法院。
因该房屋上仍存有被告王飞夫妇的公积金抵押贷款，沈丽遂将南通市住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）追加为第三人，要求判令王飞夫妇和公积金中心先共同协助其办理房屋产权的“带押过户”，再由王飞夫妇立即将公积金贷款偿还。
承办法官张蓉蓉对这起民法典施行后受理的首例“带押过户”纠纷十分重视，她通过庭前调查得知，出卖人王飞夫妇已将买房人沈丽支付的150万元购房款用于其他消费，无力立即偿还讼争房屋上尚欠的60多万元公积金抵押贷款（贷款期限20年），王飞夫妇当初出售房屋时也未告知南通公积金中心。
审理中，公积金中心坚决不同意将房屋先办理“带押过户”至沈丽名下，要求抵押人将房屋上的公积金贷款偿还。公积金中心之所以态度如此坚决是因为：此案为南通地区首例涉公积金抵押物的转让，如同意买卖双方“带押过户”，即使不影响其日后行使抵押权，也不能助长抵押人的随意出卖行为，对于抵押人的出卖行为不予遏制，将来还有可能出现不符合公积金贷款条件的人以“带押过户”为幌子，合谋骗取公积金贷款，规避公积金贷款的申请条件和还贷要求。
卖方王飞夫妇在审理中一改毁约的态度，突然表示愿意配合沈丽办理产权过户，并认为，其与沈丽的房屋买卖合同约定的过户时间是在2021年4月，在民法典施行后，应适用民法典关于“带押过户”的新规，先办理“带押过户”，但对于房屋上尚欠的60多万元公积金贷款表示无力立即偿还，只能按照原公积金贷款合同的约定按月分期偿还。
《民法典》对于不动产抵押物可否买卖交易并进行产权过户的问题，较原来的《物权法》出现了360度立法站位的反转。原《物权法》第191条规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”该条的立法站位是，抵押物的转让以抵押权人的同意为前提，即限制抵押物的流转。
而《民法典》第406条第1款规定:“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”第2款规定:“抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿”。该条的立法站位是鼓励抵押物的自由流转。
《民法典》的上述新规意味着，不动产抵押物的转让无需征得抵押权人同意，即使存在抵押权的情况下，抵押人仍可以自由转让抵押物，除非另有约定。
从民法典的时效适用规定来看，本案原告沈丽与被告王飞夫妇签订房屋买卖合同的时间虽在民法典施行之前，但双方约定的办理过户的时间为2021年4月，为民法典施行后，一般情况下，根据《最高院关于适用民法典时间效力的若干规定》，可以适用民法典新规，然而，本案需要注意的是，买卖双方之所以会约定在2021年4月之后办理过户手续，实际上是为了规避房产证未满两年的纳税政策要求，该行为本身是违法的，因此，本案不能简单地根据双方约定的过户时间来机械认定适用民法典关于“带押过户”的新规。
从案件的社会影响来看，本案出卖人在买房时并未通知抵押权人即公积金中心，买房人支付的150万元购房款也已被出卖人使用，出卖人的该行为严重影响了抵押权人及时维护自身合法权益的时机，在此情况下，若支持“带押过户”，则放纵了出卖人随意处置房产而置抵押权人权益不顾的后果，将来也确有可能存在公积金管理中心所担忧的买卖双方打着法律允许“带押过户”的大旗合谋骗贷的现象。
从当事人的权益保护来看，即使先行办理“带押过户”，原告作为买受人而言，看似得到了房屋产权，其所享有的所有权也有严重瑕疵，因为并没有从实质上解决房屋上尚存的公积金贷款问题，且出卖人的公积金贷款长达20年之久。
由于原告竭力想要房屋，不愿意解除合同，张法官遂基于上述因素的考虑及各方利益的权衡，最终做通调解工作，原、被告一致同意，由双方先齐心协力共同将房屋上的公积金贷款在短期内还清，再将房屋产权过户至原告名下，对于原告代为支出的部分，原告可向被告主张债权。如此处理，既降低了各方的诉讼风险，又防范了因个案引发的负面效应。
（通讯员：徐向伟 责任编辑：张艳琦）
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